Um problema muito comum nos condomínios é o
inadimplente contumaz, ou seja, aquele condômino que nunca paga em dia o seu
compromisso com o condomínio, gerando ônus para todos os outros.
Pelo fato de serem baixos os valores
cobrados a título de juros, correção monetária e multa, acaba por valer a pena
não pagar o condomínio em dia e escolher pagar primeiro outras obrigações que
esse condômino venha a ter e que podem lhe acarretar resultados mais graves em
caso de inadimplência ou juros mais altos que as da cota condominial em atraso.
A atitude do condômino que reiteradamente
deixa de contribuir com o pagamento das despesas condominiais viola os deveres
da boa-fé objetiva, devendo ser rechaçada tal atitude que coloca em risco a
continuidade da propriedade condominial.
Uma das soluções para inibir esse tipo de
postura do condômino, é a possibilidade de o condomínio multar em até cinco
cotas condominiais o devedor contumaz.
Nesse sentido o informativo 573/2015 do STJ,
que diz:
“No
caso de descumprimento reiterado do dever de contribuir para as despesas do
condomínio (inciso I do art. 1.336 do CC), pode ser aplicada a multa
sancionatória em razão de comportamento "antissocial" ou "nocivo"
(art. 1.337 do CC), além da aplicação da multa moratória (§ 1º do art. 1.336 do
CC)”.
Dessa forma, a interpretação do STJ é a de
que o "condômino nocivo" ou "antissocial" não é somente
aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades de
prostituição, promove a comercialização de drogas ou desrespeita constantemente
o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma
reiterada com o pagamento das despesas condominiais.
Dispõe o mencionado artigo 1.337 do Código
Civil:
“Art.
1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que
se apurem".
O descrito artigo criou a figura do"condômino
nocivo"ou"condômino antissocial", inovando ao permitir a
aplicação de multa de até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, por deliberação de 3/4 dos demais condôminos presentes à
assembleia (excluído da contagem o transgressor, que não deliberará), em face
do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres com
o condomínio, independentemente das multas aplicadas pelas transgressões e das
perdas e danos que eventualmente venham a ser apurados.
De acordo com o art. 1.336, caput, I e § 1º,
do Código Civil, o condômino que não cumpre com o dever de contribuir para as
despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado
para o vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso
não ajustados, de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
Pode-se observar que a multa prevista no § 1º
do art. 1.336 do Código Civil tem natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade
pecuniária regulada pelo art. 1.337 do mesmo Código tem caráter sancionatório, uma
vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir, inclusive, a apuração das
perdas e danos.
Essa interpretação do STJ intensifica a
prevalência da" solidariedade condominial ", a fim de que seja
permitida a continuidade e manutenção do próprio condomínio e impede a ruptura
da sua estabilidade econômico-financeira, o que provoca dano considerável aos
demais condôminos. (1)
Lembrando que estamos falando aqui daquele
condômino que deixa de cumprir reiteradamente sua obrigação, que deixa a dívida
ser cobrada judicialmente, que traz uma repercussão negativa à economia
financeira do condomínio, e não aquele que deixa apenas algumas parcelas em
atraso uma vez ou outra.
Assim, ante o exposto aqui, diante desse
tipo de inadimplente, o condomínio deverá designar uma assembleia específica
pelo quórum de 3/4 dos condôminos restantes para votar na aplicação dessa multa
do art. 1.337 do Código Civil.
O termo “condôminos restante” mencionado no
art. 1.337 quando se refere ao quórum para aprovação da multa “significa
excluir o condômino a ser constrangido, se presente estiver, valendo então o
número restante presente em assembleia, contando-se 3/4 dentre os “presentes
restantes” .(2)
É mais um mecanismo à disposição dos
condomínios para inibir essa prática reiterada de alguns condôminos, que, como
se verifica na prática, são sempre os mesmos, que optam por pagar
posteriormente a taxa condominial com juros baixos, correção e multa insignificantes,
que acabam sendo atrativos para inadimplência.
(1) REsp 1.247.020-DF, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015.
(2) Américo Izidoro
Angélico. Quórum no Condomínio. In Diário das Leis Imobiliário – BDI – ano
XXVII, nº 1.
Por Jair Rabelo
Fonte JusBrasil Notícias
